En reguleringsplan er en politisk vedtatt plan over et avgrenset område. Selve definisjonen av reguleringsplan er gitt i lovteksten til plan og bygningsloven § 12-1:
“Reguleringsplan er et arealplankart med tilhørende bestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser.”
Planer vedtas i Kommunestyret og blir gjeldende inntil planen endres, oppheves eller erstattes. Plankart og bestemmer sier hva du har lov til å gjøre av tiltak på ulike areal i kommunen. De gir informasjon om hvilket formål arealene er planlagt for; bolig, friområder, veiformål er eksempler på dette. Derfor er det viktig at du sjekker om dine prosjekter er i henhold til de vedtatte planene eller ikke.
Dersom du har store utbyggingsplaner kan det komme krav om regulering av området før du får sette i gang. Det kan være store fordeler for deg ved å regulere et område. Da har du muligheten til å få utredet arealene i tillegg til at bestemmelser og planformål og hensynssoner tilpasses både dine og allmenne hensyn. Reguleringsplaner følger utformingskravene i plan og bygningsloven, annen del, kapittel 12.
Reguleringsplaner består av et reguleringskart med vedlagte reguleringsplanbestemmelser som forklarer hva som er lov og ikke å gjøre innen de ulike planformålene. Juridiske grenser viser ofte byggegrense mot vei, sjø og liknende. Slik kan du se om du er innenfor og har lov til å gjøre tiltak uten å søke dispensasjon. Plankartet kan også inneholde hensynssoner, for eksempel for skredfare, kulturminner, friluftsinteresser også videre. Kanskje må søknaden din på uttalelse til sektormyndighetene?
Planbeskrivelsen forteller bakgrunnen til planen og dens hensikt. I tillegg kan planen ha vedlagt faglige utredninger i form av risiko- og sårbarhetsanalyse, konsekvensutredning, rapporter og andre fagutredninger og illustrasjoner som er nødvendige for den enkelte plan.
Se hvilken plan som gjelder for eiendommen din
Ulike typer reguleringsplaner
Det er to typer reguleringsplaner: områderegulering og detaljregulering.
Områderegulering
Områdereguleringer styrer utviklingen i et større område og definerer arealbruken uten at man låser mulighetene i plankartet med internveier, byggegrenser og liknende. Områdereguleringer kan være lurt om man vil sette av et større område til blant annet bolig eller næring, men ikke vet spesifikt hva som skal etableres i området. Områdeplaner er nttig for kommunens egen regulering, men kan også være aktuell for næringsaktører. Eksempler på områdereguleringer er Staven industriområde i Øksnes eller Områderegulering for Børøya industriområde i Hadsel kommune.
Detaljregulering
En detaljregulering fyller ut eller endrer eksisterende planer. Detaljreguleringen tar for seg mindre områder eller enkelte tomter og konkretiserer bruken av de ulike arealene innen planavgrensningen. Vedtatte reguleringsplaner gir hjemmel for at tiltak og formål man har regulert for kan utføres jf. plan og bygningsloven uten dispensasjon. Reguleringsplanen skal følge de overordnede hovedtrekkene og rammene i område- eller kommuneplanen. Det bør for eksempel ikke anlegges industri på et område avsatt til bolig i overordnet plan.
Innholdet i reguleringsplaner kan inkludere følgende områdeinndeling med tilhørende underkategorier, som vist i pbl § 12-5:
- Bebyggelse og anlegg
- samferdselsanlegg og teknisk innfrastruktur
- grønnstruktur
- forsvaret
- landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR)
- bruk og værn av sjø og vassdrag
Det må foreligge reguleringsplan:
- Før det blir gitt tillatelse til større bygge- og anleggsarbeider.
- Før det blir gitt tillatelse for andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn.
- Der det er satt krav i kommuneplanens arealdel, kommunedelplan eller områderegulering.
- Når kommunen finner behov for å sikre en forsvarlig planavklaring som grunnlag for å gjennomføre bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern.
Både kommunen, privatpersoner, utbyggere, organisasjoner og andre myndigheter kan fremme forslag til detaljreguleringer, men det er fagkyndige som må lage planforslaget. Mer informasjon om hvordan du da skal gå fram, finner du i tjenesten "Lage privat reguleringsplan".